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          (精品文檔)2019年房地產行業投資研究分析報告

          上傳人: 畢業設計 IP屬地:江蘇 文檔編號: 20191203170406192 上傳時間: 2020-10-04 格式:ppt 頁數:134 大?。?.83MB
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品牌服裝集團管理調查報告最新卓越管理方案模板,模板可自由編輯,值得下載擁有【最新卓越管理方案您可自由編輯】秦龍電力股份有限公司房地產行業投資研究報告本文件專為客戶使用分發、引用和復制即使是節選方式給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可機密西安房地產的發展前景如何?房地產行業的競爭態勢如何?秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力?房地產行業是否具有吸引力?初步建議中國房地產行業的發展前景如何?業內優秀企業是如何經營的?導讀房地產行業在國民經濟中地位顯著歷年房地產投資所占固定資產投資的比率房地產投資占固定資產投資的比重從年的%,逐步上升至年的%,并趨于穩定,成為拉動內需,推動經濟增長的支柱產業。資料來源:《中國統計年鑒》()年以來我國房地產市場每年以兩位數的速度快速增長,年市場總額已達億元資料來源:中國統計信息網單位:萬平米單位:億元從投資類型看,住宅投資在整個房地產投資中占主導地位住宅、辦公樓、商業縷的投資分別比重為%、%和%,而且住宅的同比增長率最大,因此住宅開發明顯處于主導地位。廣州和深圳的著名開發商主要定位于住宅市場,而香港六大地產商則主要定位于高檔辦公樓或寫字樓市場年各類房地產投資比率資料來源:國家統計局年各類房地產投資增長比率從地域分布看,房地產市場主要集中在北京、上海、廣東等發達大城市與省份年全國房地產投資分布年全國商品房銷售額分布資料來源:國家統計局我國經濟的持續向好直接推動了房地產行業的發展單位(億元)房地產投資額(億元)資料來源:國家統計局-年我國與房地產投資增長情況“入世”拉動了房地產業的需求和供給住房融的發展改變了住房消費觀念和消費行為住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力,已經成為居民提前實現住房消費的重要手段。個人住房公積存貸利率降低(年以下由%下調為%,年以上由%下調為%)。住房按揭利率降低,期限延長(最長年),比例增加(最高為%)。住房信貸消費形成了新的預期消費觀念,開始打破中國人傳統文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費,而是根據收入的預期提前改善自己的生活現狀,預先提高生活的質量;不是“一步到位”地進行消費,而是根據收入的變化進行多次置業。將消費與投資相結合是預期消費之后的另一種消費觀念的變化。當商品房可以通過二、三級市場進行交易時,消費者完全可以靠房屋的增值來實現住房條件的改善目標。房屋在消費過程中的收益(包括出租收益,以房養房等)也許會大于消費的成本,這種投資觀念的形成與實現對純生活消費觀念的轉化起到極大的推動作用。許多人已通過房屋的多次交易(包括出租)創造出了額外的收益,使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。此外,個人住房貸款的不良率遠遠低于其他品種貸款的不良率。從統計數據看,工商銀行、建設銀行平均不到%,因此,商業銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發展。住房分配貨幣化推動房地產行業進行根本性的變革,促進了居民住房消費住房分配貨幣化推動房地產行業走向市場化住房分配貨幣化改變了居民住房消費行為住房分配貨幣化改變了開發商的經營行為稅費、戶籍政策改革也促進了房地產業的發展稅費政策戶籍政策人才策略:各地紛紛采取了引進人才的優惠政策,人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯。有些地方(如北京市)規定:找工作不再需要當地戶口。招商引資:為了吸引外資,包括北京在內的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優惠。公安部《關于推進小城鎮戶籍管理制度改革的意見》,小城鎮常住戶口不再實行計劃指標管理。到今年月日,全國所有的鎮和縣級市市區,將取消“農轉非”指標,凡在當地有合法固定的住所、穩定的職業或生活來源的外來人口,均可辦理城鎮常住戶口。這無疑加快了城市化的進程。簡化交易手續。房產交易包括種稅費:營業、城建維護、教育附加、固定資產投資調節、印花、契、企業所得等稅費。購房人交納印花稅和契稅。減免空置商品房稅費,以加快消化空置房。降低交易稅費,降低了購房成本。㎡以內的契稅稅率為%,㎡以上房屋,由以前的%單一稅率變為㎡以內的%、以上的%兩種稅率。有些地方(如上海)規定:購房按揭付款,可免個人所得稅。成長期與經濟體制改革和對外開放不斷推進相適應,以住房制度和土地制度的商品化改革為標志,房地產作為生產要素開始進入市場。穩定期鄧小平南巡講話和十四大的召開,房地產產業迅速成為國民經濟的熱點產業生產低潮期受國家宏觀調控、貨幣從緊政策影響,房地產業轉入低潮復蘇期規范房地產市場、大力發展住宅建設二次發展期申奧成功、入世成功擴大了投資需求,房地產業將成為新的增長經濟點目前我國的房地產業正處于二次發展期,仍有巨大的上升空間時間西安房地產的發展前景如何?房地產行業的競爭態勢如何?秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力?房地產行業是否具有吸引力?初步建議中國房地產行業的發展前景如何?業內優秀企業是如何經營的?導讀西安房地產市場在陜西省的地位十分重要年陜西省房地產投資額統計西安陜西其他地區西安陜西其他地區西安陜西其他地區年陜西省房地產銷售面積統計年陜西省房地產銷售額統計資料來源:《西安市統計年鑒》、《陜西統計年鑒》年以來西安房地產市場投資與需求快速增長,年市場規模已達億元資料來源:《西安市統計年鑒》、《陜西統計年鑒》、《年陜西省國民經濟和社會發展統計公報》市政府出臺的各項政策極大地促進了西安房地產行業的發展按照西安市政府第一號令的規定,從2002年7月1日起,西安市將全面建立政府土地收購儲備制度,積極推行國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。年8月21日,西安市國土資源和房管局發布了《西安市公有住房出售管理辦法》、《西安市已購公有住房上市出售管理暫行辦法》和《已購公有住房上市交易操作流程》,給西安市房地產市場帶來最大的“利好消息”。市民關心的公房買賣可以按照政府有關規定程序交易。年10月,陜西省地稅局、省財政廳聯合下發《關于進一步貫徹落實個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知》,明確界定了普通住宅和高檔住宅契稅標準,并規定購買普通住宅減半征收契稅,契稅由原來總房款的3%降至15%。這無疑又給消費者帶來福音,極大刺激人們的住房消費,促進西安房地產業的發展。年8月份,西安市人民政府為了貫徹落實建設部等七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》及省政府的實施意見精神,召開了全市整頓和規范房地產市場秩序動員大會,各區縣政府、各開發區管委會、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規劃局、房地產開發企業、中介單位、廣告公司等部門聯合出手整頓和規范房地產市場秩序。房地產開發受國民經濟發展速度和地區經濟發展狀況兩大主導力量推動,其中對地方經濟的依賴度更高地方工商企業和單位的用房需求居住性房地產開發房地產開發投資地區經濟發展狀況居民可支配收入宏觀經濟、增長消費結構消費觀念非居住性房地產開發消費傾向第二產業和第三產業的繁榮和發展國民經濟發展速度西安經濟的高速增長促進了房地產投資的增長%%%%%%年以來西安市的國內生生產總值的年增長率一直為定在%-%之間。西安市歷年國內生產總值與房地產行業國內生產總值比較圖資料來源:《西安市統計年鑒》消費觀念變化為西安房地產市場的增長提供了堅實的基礎%%%%%%資料來源:《西安市統計年鑒》、西安市統計局、業內專家訪談住房制度改革使個人購房的觀念已經取代單位分房。西安市的消費者對期樓的價值已經有所認識,購買期樓的心理障礙可以說在一定程度上已被化解。紫薇田園都市,現場包裝完成,廣告部分投入,即有個億回收。房地產投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。投資型物業在西安房地產市場已經嶄露頭角,并占據了一定的市場份額,據對部分項目的不完全統計,大約有%的購房者屬于投資置業行為。西安市商品房銷售與社會消費品零售總額關系圖個人購買商品房銷售額分布區域性中心城市的地位,造就了西安龐大的房地產客戶市場特別是高端客戶市場西北最大的政治中心西北最大的經濟中心西北最大的文化中心西北唯一的特大型中心城市據西房網調查,房地產市場的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽、西至蘭州、北至內蒙的廣大范圍中的所有人群。這使得西安房地產價格居高不下西安房地產銷售價格增長率據資料統計顯示,年西安市城鎮居民人均可支配收入元左右,同時,西安市平均家庭戶規模為,估算西安市年度家庭年總收入約元。而據西安房地產信息網調查,年度西安市商品房均價在元平方米左右,按平方米住房為基準,套房總價約元。房價收入比約:,就房價收入比而言,西安房價在全國處于上游水平,房價收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點城市,比國際倍的慣例也高出許多。資料來源:《西安市統計年鑒》隨著市場逐漸成熟,開發商已從謀求暴利逐步轉向理性開發我們可以將年至年,西安的房地產市場稱為西安房地產市場的初級階段,這一時期,西安房地產市場出現了以錦園、楓葉新都市、紫薇城市花園為代表的高檔樓盤。市場的兩級化分布特征充分說明,在市場發展初期,市場中開發商在追求利潤最大化過程中明顯的驅利傾向。從年開始,一些房地開發項目開始瞄準龐大的中端市場。年,隨著旭景名園小高層以均價元平方米的入市火爆銷售,到紫薇田園都市多層以均價元平方米,實現超遠期樓花一個月銷售個億的銷售“奇跡”,極大的震撼了房地產市場。高檔樓盤出現價格下調。西安市樓盤價位層次預分表資料來源:西房網信息、業內專家訪談“經營城市”理念帶動了新的一輪房地產開發,并得到市場的認同城市功能配套設施的建設與房地產開發的良性互動,打破了制約房地產市場發展的瓶頸。道路及交通狀況的改善及快速發展,在房地產開發中起到關鍵的作用??蛻羧簩Τ鞘邪l展逐步認同,城市空心化的趨勢初步顯現。從楓葉新都市(占地:畝、建筑面積:萬平方米)為代表的高檔大盤的成功開發,到紫薇田園都市(占地畝、建筑,面積平方米)的郊區大盤的再次成功快速銷售。房地產市場表現出了良好的“吸收性”。由于歷史與文化的原因,西安的房地產市場呈現南高北低的格局中、低檔商品房高檔商品房聯排住宅、別墅中低檔商品房主要分布在城北和城東,城西也有分布。這些樓盤由于所處地段相對偏僻,城市的基礎市政配套尚未跟上,周邊自然、人文環境較差,加之西安市市民的居住消費觀念趨使,使這些區域的樓市價格及樓宇的綜合素質始終處于一個較低的水平,其主要目標客戶對象為一次置業的工薪階層為主。由于受城市歷史發展格局及西安市城市發展重心南移的影響,高檔商品房主要分布在作為西安市的文教區及高新技術產業基地城西南、城南,無論其開發水平、開發規模都是西安首屈一指的,是西安市高檔商品房市場最為活躍的區域。目前該類物業主要分布在城北區北門外通往咸陽機場的迎賓大道附近、未央湖片區和南郊的曲江旅游度假開發區,這兩處區域由于其交通便利,自然環境優美,市政配套設施完善及其豐富的人文旅游資源優勢成為西安頂級物業區的首選之地,西安較大部分的聯排住宅、別墅都座落其中,如城北的紫薇苑歐洲世家、開元明仕家園,未央湖畔的藍水假期、新格瑞拉、留園森林別墅,曲江的皇家御花園,湖濱花園等。目前城內區的土地價值最高,是西安的黃地段住宅寫字樓別墅公寓商場除別墅公寓外,城區內各類商品房的樓價一直位于西安的首位。特別是寫字樓和商場店面的樓價遠高于其他區域。但隨著西安市年“近期向南、遠期向西發展”的城市戰略規劃實施,以及市政府的搬遷,其綜合中心地位將會相對下降,但其商業服務中心的地位還會加強。年季度,城內區的寫字樓價格已有所下跌。年月西安各區房地產價格比較資料來源:西房網信息隨著城市規劃新戰略的實施,城南區的土地價值大有取代城內區的趨勢住宅寫字樓別墅公寓商場在別墅公寓的市場,城南區的土地價值最高,已超過城內區,而且呈不斷上揚走勢。城南區是傳統的文教區,人員知識層次較高。大批白領、知識精英的聚集使得當地高檔住宅、樓宇需求十分旺盛。從長遠看,城南區的土地仍有巨大的升值潛力。年月西安各區房地產價格比較資料來源:西房網信息高新區與城南區類似,土地價值一直位于西安市的前列住宅寫字樓別墅公寓商場從上世紀年代初創建以來,高新區已逐步發展成為集科工貿一體的高技術產業區。土地價值也隨之大幅度升值從住宅市場看,高新區的住宅價格與城內區基本持平,別墅公寓等高檔住房的價格還高于城內。大批白領、知識精英的聚集使得當地高檔住宅、樓宇需求十分旺盛。從城市戰略規劃看,該地區仍屬城市發展的重點。土地升值潛力巨大年月西安各區房地產價格比較資料來源:西房網信息城東區與城西區的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平住宅寫字樓別墅公寓商場城東與城西區是傳統的老工業區,下崗職工較多,購買力水平較低。西安市產河開發區的設立帶動了城東土地價值提升。未來發展前景與開發區內企業的效益息息相關。城西是西安的工業重地,房地產業的發展相對落后,隨著自錦園、豐盛園推出后,才帶動了城西房地產業的發展。西區的購房者大多數都是西區本地人,經濟適用房在該地區有很大的市場。年月西安各區房地產價格比較資料來源:西房網信息目前城北區的土地價值最低,但隨著西安市旅游的大力發展以及經濟開發區的發展,其增長潛力巨大住宅寫字樓別墅公寓商場西安市土地價值最低的板塊就在城北。由于歷史的原因,城北一直是西安最貧窮的地段,社會治安比較混亂,人文環境最差。西安市民大都不愿意在城北購房。城北是國家級經濟開發區所在地,由于受城市規劃不確定性的影響,目前并不景氣。但隨著經濟開發區的發展,其土地升值潛力巨大。近幾年未央湖片區的旅游開發帶動了城北的別墅公寓等旅游地產的發展。目前城北區的別墅公寓價格高于城東與城西年月西安各區房地產價格比較資料來源:西房網信息從銷售額看,西安的住宅市場仍然是房地產的主體市場,但增長趨于平穩年西安市各類商品房銷售額資料來源:《西安市統計年鑒》歷年西安市住宅銷售情況大部分住宅由個人購買,已成家的年輕人構成了住宅潛在消費群的主體個人購買年住宅銷售面積分布-口之家是主要的潛在消費者,大約占受訪者的%其次是三口以上家庭,大約占%。單身購房者較少。潛在消費者數量隨年齡增長而遞減,-歲之間的年輕人是主要的潛在消費者,比例大約為%。收入對購房的影響不大,潛在購房者的收入分布較為平均。西安市房地產信息網年初的抽樣調查表明資料來源:《西安市統計年鑒》在商品房消費偏好中,小區配套與住宅價格是購買者最優先考慮的因素%資料來源:西安市房地產信息網年初的抽樣調查多層住宅為市場需求的主流,房型偏好主要集中在室廳、室廳、室廳、室廳這四種類型居民購房選擇的住宅類型偏好居民購房選擇的房型偏好資料來源:西安市房地產信息網年初的抽樣調查大多數市民對住宅的要求尚處于實用階段根據西安市房地產信息網年的調查表明,潛在消費者對交通、環境、購物、學校等要素具有較高的要求,特別是交通,占比達%,潛在消費者對交通便利性和距離工作單位近兩項指標均要求很高,反應大多數市民對住宅的要求尚處于實用階段,居住享受型消費者是消費字塔頂尖的極少數人士。均價在-元平方米區間內的中檔商品房需求非?;鸨?。紫薇田園都市多層住宅賣元/平方米,好幾千套房子個月銷售一空。西房股份的世家星城起價只有元/平方米,據了解,他們先期推出近套房子也被預訂完了。資料來源:西安市房地產信息網年初的抽樣調查、業內專家訪談消費者置業時優先選擇西南和城南樓盤從年西安市住宅的置業趨勢分析,城南和城西南商品住宅的銷售情況明顯好于其它區域,城北次之,同時對潛在購房客戶的置業趨勢調查表明,有%左右的受訪居民認為城南和城西南是購房的最佳位置這說明這兩處區域今后仍將是廣大居民購房時考慮的較為理想的地點。另有%左右的居民計劃在城北買房說明城北的房地產開發潛力依然存在。資料來源:西安市房地產信息網年初的抽樣調查大型化、概念化、郊區化、生態化將是西安住宅的發展趨勢隨著西安房地產市場的發展成熟,今后住宅區的發展趨于大型化、概念化,大型或超大型社區以其較完整的規劃、完善的配套將豎立良好的形象,同時也是促進購房者對社區開發商信心的保證。消費者居住觀念和心理的成熟,城市規模的進一步擴大,市場競爭的加劇,交通路網的日益完善都將促使住宅區的發展向生態化、郊區化發展。西安住宅的主流消費群體是年輕人,生態化、概念化的住宅更適合年輕人的品位。年以來西安市的住宅價格一直穩步攀升,但上升的價格完全被市場消化,顯示出西安房地產市場良好的吸納性西安市歷年住宅銷售價格增長率西安市住宅空置面積單位:平米價格上漲的同時住宅的空置面積并沒有同比上漲反而顯示出下降的趨勢。這足以說明西安的住宅市場需求十分旺盛。資料來源:《西安市統計年鑒》從恩格爾系數分析,住宅需求還有巨大的空間國際慣例的恩格爾系數下的住房開支比率恩格爾系數根據《西安市統計年鑒》年西安市的恩格爾系數(表示人們的平均消費中,食品消費占總消費的比重)為%而住房支出所占比率為%,遠低于按國際慣例的%的水平。西安市居民的購房需求遠沒得到體現,房地產行業還有很大的上升空間根據業內人士訪談發現,市場供應與消費需求的結構性差異導致居民購房的潛力并沒有充分發揮。非住宅類的投資型物業(特別是商鋪投資)近期銷售高速增長非住宅類商品房銷售情況年上半年,西安市商品房完成投資億萬元,與年同期相比公寓別墅類下降%,商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長%、%和倍。資料來源:《西安市統計年鑒》入世、西部大開發、西安經濟的增長以及西安的城市地位是導致增長的主要原因年西安商務樓市場持續升溫,市場供應和需求穩步增長西部大開發的背景西安作為橋頭堡,正憑借其巨大的創新優勢、產業優勢、經濟優勢日益煥發出強勁的生命力。西安市經濟的快速發展西安市每年位數的經濟增長吸引了眾多投資者。西北地區中心城市的地位西安對周邊省市的輻射力將隨著加入與西部大開發有所增強,間接表現為流動人口增加。加上其他投資領域的風險性增大等因素,將導致投資型物業前景看好。加入的長期利好西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實力城市,借助作用,經濟總量將不斷擴大,經濟活動日益頻繁,從而刺激市場需求增大,吸引國內外總多投資。目前西安寫字樓和商業樓盤主要分布在高新區、南二環和城區附近高新區西安南二環城區年下半年,隨著以國際商務平臺標準打造的高檔寫字樓“西安高新國際商務中心”推向市場,高新區提出了建設面向西部服務的(中央商務區)對接世界強的口號。近期,高新區內推出的寫字樓就有高科廣場、正信財富廣場、華晶商務廣場、麗華科技大廈等數座,加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓,高新區既是西安市頂尖級寫字樓聚集地也是寫字樓市場競爭最激烈的地區。西安南二環之所以被稱為西安的“腰帶”,成為寫字樓聚居的商務港,在很大程度上是因為它是西安的交通大動脈。集中在二環路上的朱雀路口到西二環以東至西分別有:華融國際商務大廈、鵬豪園、藍溪科技大廈、煜源大廈、世紀星大廈、現代之窗、志誠大廈、高科廣場、永安大廈、捷瑞大廈等。城區內已形成三個集中的寫字樓街區:鐘樓附近,由中貿國際、時代廣場、鐘大廈等構成;和平路,由鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成;西大街,已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發商看好,宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區內的寫字樓市場的形成,與其傳統的商業氛圍、便捷的交通有著必然聯系,由于土地成本較高,這一區域內的寫字樓以中高檔為主。同時,也是因為土地的限制,城區內的寫字樓的綜合配套能力、周邊環境等就稍遜于高新區的寫字樓,而且,西安的頂尖級寫字樓也只能讓位給高新區。寫字樓市場呈現出“中間冷,兩頭熱”的局面,產品差異化將是市場未來發展趨勢高端市場中端市場低端市場高檔寫字樓如高新國際商務中心、高科廣場等,憑借其高檔次、先進配套、大體量和暫時的市場空缺,被大家普遍看好。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目,則因為其面市量比較大,同類產品較多,在激烈的競爭中則需要在產品的差異化上下功夫。低端寫字樓因其低廉的價格,受到處于起步階段的小型公司的青睞,市場情況也較好資料來源:西房網年以來,西安寫字樓的市場供應迅速放量,市場上有了更多的選擇空間,甚至有人預測高新區的寫字樓需要年才能消化完。注重市場細分,走產品差異化的道路將是未來寫字樓市場發展的趨勢。年寫字樓市場在同質化產品的競爭上將有一番廝殺,產品創新將是市場競爭的關鍵。商業樓市場將受到超大規模購物中心帶來的沖擊年的商服用房市場將會受到超大規模購物中心()的影響,這種()由于其規模大、功能全,以及輻射范圍大等特點,肯定將會吸引很多商服用房投資商的眼光,特別是它的規模都是超大型的。例如西安北郊由美國中信地產投資有限公司獨資建設、自行設計的,項目總投資億美元,占地畝,總面積萬平方米。而年全年西安商服用房的總銷售面積為萬多平方米,僅這個項目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積,所以它的出現對西安商業用房市場將產生深遠的影響。資料來源:華商報西安別墅公寓市場總量較小,但年別墅市場增長強勁年西安市各類商品房銷售額過去,西安市場上別墅的年銷量不超過套,多了肯定滯銷,好幾年一直都維持這樣的水平。年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了套,幾個月內就實現萬元銷售額;湖濱花園社區也銷出多套,累計實現銷售多萬元。另外,新建的別墅社區麓鳴苑、紫薇山莊、藍水假期等也有較大的開發量和銷售量。往年,套的供銷量“鐵頂”被一舉擊破,因而有人稱年為“別墅年”。資料來源:華商報優良的性能價格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因別墅之所以熱銷與價格、環境有直接關系。因為是別墅,是“第二居所”,是給有車一建造的,距離市區相對較遠,甚至選址在山地,所以地價相對便宜,使別墅單價一般在-元/平方米之間,而高檔房的價格也基本上在-元/平方米之間,再加上高檔房需要購買車位(大約萬元),這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能,兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴大。一些地段,別墅類產品對高檔公寓的銷售直接構成沖擊。別墅暢銷的另外一個原因,是諸多別墅所處的地段利好頻頻,使得購房者對房屋的升值有良好的預期。如長安撤縣設區、國家投資個億發展秦嶺北麓旅游區、灤鎮列入全國衛星小城鎮規劃發展計劃、曲江旅游度假區進程加快、力度加大等,使相應地段成為爭相搶奪的“奶酪”。僅在灃峪口一帶就有余家房地產開發商進入,曲江旅游度假區也將引來大量資的關注。不少人相信,在這些地段買房、建房,好戲在后頭。根據“十五規劃”,西安市房地產市場仍有較大的發展空間年底住房面積年底住房面積根據西安市“十五”發展規劃到年,城鎮居民人均居住面積增加到平方米。這意味著到年底要比年增加住房建筑面積萬平方米;如果按原有舊住宅拆遷重建為%計算重建面積將為萬平方米;兩者合計,需要新建住宅近萬平方米。房地產行業仍然存在較大的發展空間。世界各國的經驗表明,在人均住房面積達到平方米之前,會保持較旺盛的住房需求。市場容量萬㎡不考慮原有住房重建因素資料來源:《西安市統計年鑒》西安房地產的發展前景如何?房地產行業的競爭態勢如何?秦龍是否擁有進入房地產行業所需要具備的能力?房地產行業是否具有吸引力?初步建議中國房地產行業的發展前景如何?業內優秀企業是如何經營的?導讀目前我國從事房地產開發的企業已增至近萬家,行業利潤額也不斷增長,總額已超過年的水平資料來源:國家統計局信息中心激烈的競爭使國內房地產行業集中度越來越高二級資質以上企業完成的房地產開發投資占全部投資的近三分之一,充分說明這些重點企業在整個房地產行業中具有舉足輕重的位置。年二級資質以上企業的平均資產從年的億元增長至億元。年國內各類房地產企業數量分布%%資料來源:國家統計局年月全國重點房地產企業信息發布會比上年減少個行業集中度越來越高大部分企業處于虧損狀態,但部分優秀企業仍獲取豐厚的利潤深萬科三年凈資產收益率廣州有家登記在冊的房地產公司,年有家虧損,僅家贏利。贏利面僅為全行業的%,虧損企業為全行業的%。廣州房地產業整體贏利水平不足%。截止年年底,陜西省共有房地產企業戶,盈利企業戶,虧損面高達%,全行業銷售收入億元,利潤總額億元,利潤率僅為%。資料來源:中國房地產信息網、西安房地產信息網、上市公司年報年中報顯示,家房地產公司的凈資產收益率僅為%,也明顯低于其它家上市公司%的平均水平。萬科是純房地產企業,名列年房地產上市公司十強綜合實力首位。在房地產行業快速增長期,萬科把握住了發展良機,憑借自身的專業操作能力,成為行業老大,并在市場的拼殺中磨練成熟,抵御市場風險的能力也強于其他房地產企業??绲貐^競爭已成為目前行業發展的現實,大企業借助自身優勢向全國擴張推動力本地的房地產市場發展空間不大,尋求新的發展機會。例如,深圳的房地產公司進入西部城市;外地有更好的發展機會,跨地區發展可以全面提升企業的競爭實力。例如,廣州、深圳和香港的地產商紛紛進入上海和北京優劣勢比較優勢跨地區發展的企業都是按照市場經濟的方式運作,從市場需求的角度定位市場,設計產品,營造環境、強化服務,容易以優質的產品、服務和信譽取得當地人民和政府的信賴劣勢跨地區發展的最大風險就是得不到當地政府的支持,以致于根本無法同當地開發商競爭。例如,萬科進入北京后,在獲取土地方面經常遭遇挫折;根據年報,年萬科準備在深圳、上海、北京、沈陽、長春、武漢、成都、南京、南昌等城市投資個房地產項目。房地產企業之間的競爭開始呈現專業化、產業化的特點深圳萬科、深圳地、廣州珠江、廣州合生創展不僅集中于房地產開發,而且集中于住宅這個最大的細分市場;香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產則主要集中于寫字樓和商業樓;北京某些高檔的寫字樓開始聘請國外的物業管理公司進行專業化管理,以提升為客戶的服務質量與價值專業化產業化住宅已從按平方米計算的以安置為目的的數量型向追求住宅功能、質量、乃至環境、信息網絡等的質量型過渡。住宅的質量已成為一項系統工程。但是隨著住宅商品化的推進,人們的觀念發生了變化,價格不再是消費者選擇的為標準。房地產開發的競爭已由原來的單一項目、單一角度的競爭向多角度多層面轉化。市場競爭日益激烈使小規模發展商生存空間縮小,地域型的房地產主導企業將逐步形成。市場產業化特征初步形成。目前西安市場房地產企業數量眾多,行業整體效益并不理想有工程的企業家無工程的企業家年西安市房地產企業開工狀況資料來源:西安房地產信息網、《陜西統計年鑒》年陜西省二級資質以上房地產企業盈利狀況分布年陜西省全行業利潤僅余萬元,平均利潤率為%。年利潤超過億元的僅新西部公司(紫薇實業有限公司的母公司)一家。大部分企業實力不強1注冊資本不低于2000萬元; ?。矎氖路康禺a開發經營3年以上; ?。辰衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工15萬平方米以上,或者累計完成與此相當的房地產開發投資額; ?。催B續3年建筑工程質量合格率達100%; ?。瞪弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e10萬平方米以上,或者完成與此相當的房地產開發投資額; ?。队新毞Q的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會計人員不少于3人; ?。饭こ碳夹g、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱; ?。妇哂型晟频馁|量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度; ?。刮窗l生過重大工程質量事故。西安市地產企業具備二級以上房資質的企業數量二級以下資質企業數二級以上資質企業數房地產二級資質企業評定標準西安房地產企業大部分注冊資低于萬元,普遍規模較小,絕大部分企業年開工面積遠低于萬平米。另據西安建委訪談,年西安市開發面積在萬平米以上的企業僅家左右。資料來源:《陜西統計年鑒》激烈的競爭使強者恒強,西安房地產市場也逐漸趨于集中西安市年商品房銷售收入分布家二級資質以上企業家二級資質以下企業西安市年二級資質以上企業商品房銷售收入分布家年利潤超萬元企業家年利潤低于萬元企業在行業平均利潤率水平不高的背景下,年家年利潤超萬元的二級以上資質企業年利潤率都在%以上,其中以紫薇品牌聞名西安的新西部實業公司年利潤率高達%,名列榜首。從樓盤銷售周期來看,優秀企業的樓盤銷售周期遠低于一般企業,年紫薇田園都市多層住宅個月銷售一空。西房股份的世家星城先期推出近套房子一個月內也被預訂完了。這再次體現了市場中優秀企業的強大的競爭優勢。資料來源:《陜西統計年鑒》企業數量企業數量家年利潤在-萬元企業%根據房地產企業的運作規律和西安房地產開發項目的利潤率可以推算出只有少數的企業才可以獲得較好利潤開發周期根據業內訪談,正常情況下西安的房地產開發周期一般為年。如果銷售不暢,可能延長,如群賢莊,開發三年了,目前還有商品房正在銷售。另外房地產開發供應鏈的任何階段都可能導致工程延期,增大開發成本。單個項目利潤率根據業內訪談,西安房地產開發的項目利潤率為%-%。企業年利潤率如果房地產開發企業一切運行正常,年利潤率應為%-%之間。這一般只有行業內優秀的企業才能做到。如果開發出的商品房在質量、價位、以及其它相關因素方面無法滿足消費者需求,將導致開發期延長,利潤率降低。如果房地產供應鏈其他方面的因素導致工期延長,也會導致利潤率下降。如果項目開發并不連續,也將導致企業利潤率下降。目前外地有實力的房地產企業已進入西安市場,將加劇市場的競爭萬通集團與西安立豐集團合作,準備在距西安30公里的戶縣草堂聯手打造一個9000畝規模的全國罕見的超級房地產大盤——草堂新新小鎮。西安房地產市場中海地產中海地產在西安購買了畝地,還沒做土地規劃中銀萬泰開發的2600畝的“第一國際城”珠江地產珠江地產在繞城高速南段附近開發的畝大盤,據說,多層精裝準現房售價僅在元/平方米左右。香港恒基地產恒基中國在內地的地產開發投資總額已經達到150億元人民幣,西安將成為恒基中國今后重點投資的地區之一。通過價值鏈分析可以發現房地產開發企業經營層的經營策劃與資源整合能力是房地產企業獲得競爭優勢的核心項目決策設計策劃建設施工營銷策劃物業管理施工監理材料設備采購招標銷售策劃項目策劃取得土地建筑設計市政設計物業服務廣告銷售投資分析價值活動企業價值鏈市場調查報批審核辦理規劃證投資計劃竣工驗收出租通過價值鏈分析可發現,各階段的價值活動,都可以由專業化公司提供服務。隨著房地產開發企業的職能日趨于專業化,房地產企業的競爭優勢主要體現在決策和投資以及對各階段價值活動的資源整合和控制上。這種以決策和投資為核心的經營策劃能力和資源整合能力的高低一般由企業經營層的能力所決定。資源整合過程項目決策階段關鍵是提高決策的科學性和系統性,對開發過程的全面考慮和風險預防裝飾設計土地價值挖掘市政設施市場調查顧客是誰成本測算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風險分析市場調查公司景觀設計單體設計小區規劃物業服務功能配套項目開發的可行性初步提供參數、方案假定咨詢策劃公司規劃設計公司需求表達觀念溝通競爭樓盤分析需求分析預測概念設計方案確定實施企業價值活動行業價值活動招標參與招標參與招標參與項目建議書項目定位建筑檔次建筑功能景觀設計工程設計咨詢公司招標參與市場確認定位規劃設計階段的關鍵是如何準確描述和表達顧客需求概念設計方案交通組織房型設計環境規劃結構設計公司室內裝飾設計公司環境景觀設計公司暖衛電設計公司市政設計公司挖掘想法梳理構思不斷深化詳細、可實施的設計圖紙溝通總承包設計公司設計市場設計市場走向開放化國外建筑和國外建筑設計理論和思維方式已從多渠道引入,使我國設計市場異?;钴S,競爭日趨激烈,同時也大大促進了中國住宅設計水平的提高。西安很多做得較好的商品房開發就是請“洋”設計來幫助設計的。國營綜合設計院為主體的設計體制全國有工程勘察設計咨詢單位家,其中,甲級資質單位家。合伙人制的設計事務所,全國-家。國外建筑設計公司的大量進入。招標選擇評價房地產開發企業景觀設計配套設施安全防范智能化生態環保社區環境室內裝飾功能設置建筑風格
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